Qu'est ce que l'usufruit ?

L’usufruit est le droit de jouir d’une chose, comme son propriétaire, mais sans l’être : le droit de disposer de la chose est en effet détenu par le nu-propriétaire. Le droit de propriété est alors démembré entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. L’usufruitier est titulaire de droits, mais également débiteur d’obligations.

 

Pour plus de détail sur la nue-propriété, une note y a été spécifiquement consacrée : Qu’est-ce que la nue-propriété ?

 

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La définition de l’usufruit

 

L’usufruit est, selon l’article 578 du Code civil, « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d'en conserver la substance ».

 

L’usufruitier n’est propriétaire que d’une partie du droit de propriété composé de l’usufruit et de la nue-propriété : c’est le démembrement de propriété.

 

En somme, l’usufruit est le droit pour une personne d’utiliser un bien meuble ou immeuble (usus) et d’en recevoir les fruits (fructus) sans en être propriétaire (abusus). L’usufruitier ne peux, par contre, pas disposer du bien, c’est-à-dire le céder, qui est une prérogative appartenant au nu-propriétaire.

 

Souvent, l’usufruitier se retrouve dans cette situation suite au décès d’un époux où les enfants deviennent nus-propriétaires et l’époux survivant conserve l’usufruit par viager (jusqu’à sa mort). L’usufruit peut également être transmis par testament (legs) ou par contrat de vente ou de donation.

 

Ainsi, l’usufruit peut aussi bien concerner un immeuble d’habitation ou commercial, mais également de meubles corporels ou incorporels (voiture, portefeuille de titre, etc.).

 

Dans le cadre d’actions ou de parts sociales, les droits sociaux sont démembrés et l’usufruitier n’a pas la qualité d’associé à proprement dite, mais il dispose toutefois d’un certain nombre de prérogatives (droit de vote concernant certaines décisions comme l’affectation des bénéfices, droit d’assister aux décisions collectives, droit de poser des questions, droit à la communication d’informations).

 

Le démembrement de propriété peut être un outil très intéressant pour le chef d’entreprise souhaitant transmettre son entreprise à ses enfants tout en se réservant les fruits de son travail au cours de sa retraite. Ainsi, en réalisant une donation-partage, il peut transmettre la nue-propriété de sa société de son vivant à ses enfants tout en conservant l’usufruit qui sera ensuite transmis à cause de mort. Cela permet d’adopter une transmission progressive de l’entreprise et de bénéficier d’un régime fiscal avantageux.  

 

À noter que pour déterminer la valeur de l’usufruit, le droit français prévoit un barème fiscal évoluant progressivement en fonction de l’âge de l’usufruitier. Pour exemple, lorsque l’usufruitier est âgé de moins de 21 ans, la valeur de l’usufruit est de 90% de la valeur du bien, mais lorsque l’usufruitier est âgé entre 71 et 81 ans, elle est de 30%. Ce barème n’est toutefois qu’indicatif et les parties peuvent déterminer cette valeur entre elles.

 

 

Les droits de l’usufruitier

 

L’usufruitier va avoir le droit d’user du bien comme il l’entend. Il peut l’utiliser lui-même ou le louer à un tiers. Dans certaines situations, il faudra l’accord du nu-propriétaire pour le louer (baux ruraux, commerciaux, artisanaux ou industriels) ou obtenir l’autorisation en justice.

 

À côté de la jouissance, l’usufruitier perçoit les revenus et fruits du bien concerné au jour le jour : naturels (provenant de la terre et des animaux : récoltes), industriels et civils (loyer, intérêts de sommes exigibles et arrérages des rentes). Pour un bien immobilier, il pourra alors percevoir les loyers pendant toute la durée de l’usufruit et pour des droits sociaux, la perception des dividendes (à condition que l’usufruitier est encore cette qualité au moment du vote de la distribution).  

 

Il dispose d’un pouvoir d’administration sur les biens de sorte qu’il peut réaliser les actes de conservations et d’administration.

 

À noter que si, l’usufruit comprend des choses dont on ne peut jouir sans les consommer, l’usufruitier peut en jouir, mais il doit en rendre l’équivalent en nature ou en valeur à l’issue de l’usufruit (article 587 du Code civil).

À l’inverse, si l’usufruit comprend des choses qui se détériorent par l’usage, l’usufruitier peut les utiliser conformément à l’usage auxquelles elles sont destinées et les rendre dans l’état dans lequel elles se trouvent dès lors qu’il n’a commis aucune détérioration de sa faute.

 

Enfin, l’usufruitier a droit à la jouissance paisible du bien de sorte que le nu-propriétaire ne peut nuire à ses droits. À l’inverse, l’usufruitier ne pourra pas réclamer d’indemnité pour des améliorations qu’il aurait réalisées sur le bien, même si la valeur du bien s’en est trouvée augmentée.

 

 

Les obligations de l’usufruitier

 

Lors de l’entrée en jouissance du bien, l’usufruitier doit obligatoirement réaliser un inventaire des meubles objet de l’usufruit et/ou faire constater l’état de l’immeuble, s’il y en a un. Il doit également s’engager formellement, sauf dispense et exclusion, auprès du nu-propriétaire à jouir raisonnablement du bien : on dit qu’il donne « caution ».

 

Pendant la durée de l’usufruit, il doit veiller à la bonne conservation du bien. À ce titre, il est tenu aux réparations d’entretien du bien à l’inverse des grosses réparations à la charge du nu-propriétaire sauf si elles sont de sa faute.

 

À noter également que l’usufruitier est tenu de régler la taxe foncière et la taxe d’habitation relative au bien immobilier.

 

 

La fin de l’usufruit

 

Selon l’article 617 du Code civil, l’usufruit prend fin par :

 

• la mort de l'usufruitier ;

• l'expiration du temps pour lequel il a été accordé, dans le cas où l’usufruit était prévu pour une durée déterminée ;

• la consolidation ou la réunion sur la même tête, des deux qualités d'usufruitier et de propriétaire ;

• le non-usage du droit pendant trente ans ;

• la perte totale de la chose sur laquelle l'usufruit est établi ;

• la renonciation de l’usufruitier

• la vente du bien en pleine propriété.

 

Également quand l’enfant nu-propriétaire atteint l’âge de 16 ans, l’usufruit légal des parents prend alors fin.

 

Enfin, lorsque l’usufruitier abuse de son droit de jouissance par la commission d’actes de dégradation ou en raison d’un dépérissement du fait d’un défaut d’entretien, le nu-propriétaire peut demander au juge qu’il ordonne l’extinction de l’usufruit ou que le propriétaire récupère la jouissance du bien à charge pour lui de payer à l’usufruitier une somme jusqu’à la fin de l’usufruit.

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Le Cabinet DAVIDOVA AVOCAT, intervenant en droit des affaires et vie privée du dirigeant, accompagne les chefs d'entreprises et les entrepreneurs sur tous les aspects ayant trait à leur vie privée (famille, patrimoine et successions) dont les enjeux sont souvent majeurs pour leur entreprise ou société.